Mohu svou nemovitost v Rakousku pronajímat? Co potřebuji vědět?
Nemovitosti v Rakousku pronajímat lze, ale existují zde určitá omezení. Pokud budete vlastnit jednu z investičních nemovitostí v rakouských Alpách, není problém ji ve spolupráci s tamější správcovskou agenturou pronajímat. Obvykle má agentura na starosti celý objekt, a stará se tak o jeho správu i o pronájem jednotlivých apartmánů. A to včetně inzerce, úklidu, komunikace s hosty apod. Provize agentury se pohybuje okolo 20-30% z pronájmu. Před začátkem sezóny stačí jen nahlásit, které týdny si přejete využívat apartmán pro svou potřebu a v jaké týdny může agentura apartmán nabídnout k pronájmu, pak už se agentura o vše postará.
Pokud se vám líbí myšlenka investice do nemovitosti v Rakousku, pravděpodobně si koupíte tzv. „turistickou rezidenci“, tedy druh nemovitosti, který umožňuje kombinaci využití investičního pronájmu a soukromého použití. Jak se tyto nemovitosti mohou lišit jedna od druhé a jaké jsou nejdůležitější aspekty, na které byste se měli při nákupu investiční nemovitosti tohoto typu podívat?
Správcovská agentura. V převážné většině nově budovaných projektů bude developerem vybrána jedna konkrétní společnost pro správu pronájmu nemovitostí, která bude spravovat všechny byty v projektu. Při koupi bude muset s touto agenturou každý vlastník bytu podepsat provozní smlouvu. Dohoda se obvykle podepisuje na dobu 10–25 let. Povinnosti agentury jsou široké a zahrnují marketing a správu rezervací, správu hostů na místě, úklid, údržbu a hlášení účtů majitelům. Agentura si obvykle za tuto práci účtuje cca. 20 - 30% z příjmů z pronájmu.
Výnos z pronájmu. Váš majetek vám každý rok vydělá atraktivní výnos z pronájmu. Od agentury budete dostávat pravidelnou podrobnou zprávu o úrovni obsazenosti, nákladech a výsledcích. Průměrný čistý výnos z pronájmu je mezi 3 až 6%. Některé projekty nabízejí „garantovaný výnos“ - jedná se obvykle o konzervativnější výpočet, ale poskytuje vám jistotu příjmu. Některé projekty nabízejí tzv. „pool systém“ - to znamená, že příjmy ze všech bytů jsou sečteny a poté rovnoměrně rozděleny mezi majitele podle distribučního klíče obvykle založeného na původní kupní ceně každého bytu. V tomto typu řízení nezáleží na tom, zda a do jaké míry se vámi vlastněný byt pronajal ve srovnání s ostatními - každý majitel obdrží stejný poměrný podíl na příjmu.
Soukromé využití a omezení. Omezení pro soukromé použití se liší od jedné nemovitosti k druhé, obvykle se však jedná o 4 až 8 týdnů ročně plus last minute pobyty. Některé nemovitosti nabízejí zvýšenou flexibilitu. Někdy mohou existovat omezení pro soukromé použití během konkrétních období roku. U některých nemovitostí jsou majitelé požádáni, aby za svůj pobyt zaplatili sníženou cenu - to je obvyklé v projektech s pool systémem. Tím se předchází tomu, aby nebyl ovlivněn celkový výnos projektu (takže i když za svůj pobyt platíte, dostanete část ceny zpět v příjmech z pronájmu). Obvykle si můžete rezervovat pobyt předem na online platformě spravované agenturou.
DPH a další daně. Na nové nemovitosti se obvykle vztahuje 20% DPH. Pokud však má vaše nemovitost statut „turistické rezidence“, můžete celou nebo poměrnou část této daně ušetřit v závislosti na roční délce vašeho soukromého použití (tj. můžete požadovat slevu na dani za všechna období, kdy je váš byt nabízen k pronájmu návštěvníkům). Obvykle zaplatíte plnou DPH s kupní cenou a poté vám bude vrácena zpět do 2-6 měsíců po nákupu. V některých případech mají developeři předem připravené jednodušší řešení, takže někdy je kupující povinen zaplatit pouze malou část DPH (např. 1–2%) nebo jindy neplatí DPH vůbec. Domus Global vám zprostředkuje kontakt s místním daňovým poradcem, který vám s tímto procesem pomůže.
Daň z příjmu z pronájmu. V Rakousku se každoročně odvádí daň z příjmu z pronájmu. Velkou částku této daně však lze vyrovnat. Pro pronajímané nemovitosti existuje velmi výhodný odpisový systém. Pokud jste nemovitost koupili na hypotéku, lze úrok odepsat proti příjmu z pronájmu. U daně z příjmu fyzickým osob je možné využít odečitatelné položky/slevy, která činí cca. 2 000 EUR na osobu. Pokud jste tedy nemovitost koupili společně se svým partnerem nebo známým, tato sleva na dani se zdvojnásobí. S ohledem na průměrný čistý příjem z pronájmu je výše splatné daně velmi nízká.