Průvodce kupním procesem v Rakousku

Blahopřejeme k vašemu rozhodnutí koupit nemovitost v Rakousku - ať už jste se rozhodli pro investiční nemovitost, nebo naopak chcete nemovitost výhradně pro vaši osobní rekreaci, pak jste na správném místě. Rakousko je okouzlující místo s tradičními horskými vesnicemi a impozantními zasněženými vrcholky. Je to také země, která nabízí na prodej nespočet skvělých nemovitostí za výhodnou cenu s atraktivními výnosy z pronájmu. Pro vaši lepší orientaci v kupním procesu v Rakousku jsme pro vás připravili přehledného průvodce. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat. 

    

Výběr nemovitosti v Rakousku

1. Výběr ideálního střediska dle vašich představ

Někteří lidé mají přesnou představu o koupi nemovitosti v daném regionu například proto, že už několik let navštěvují stejné rakouské středisko. Pak jsou ale klienti, kteří se ještě nerozhodli, nebo zvažují několik možností. Co byste tedy měli vědět ještě dříve, než si nemovitost pořídíte? Rakousko je rozděleno do devíti spolkových provincií, z nichž každá má svůj osobitý ráz s rozmanitou krajinou a regionálními specifiky, od různých jazykových dialektů po kulinářské lahůdky, zvyky, tradice a místní zákony. Většina lyžařských areálů se nachází v Salzburgsku a Štýrsku na východě země, Tyrolsku a Vorarlbersku na západě a Korutanech na jihu země.

Lyžařské oblasti – Lyžařská infrastruktura je vynikající po celé zemi. Záleží tedy na vašich preferencích, zda upřednostníte rozsáhlou lyžařskou oblast se stovkami kilometrů sjezdovek nebo menší soukromější středisko. Za hranicemi Rakouska je jen velmi málo známá skutečnost, že kromě velkých areálů je zde také nespočet malých a středních středisek se 40 až 100 km sjezdovek. Proto když uslyšíte o nových místech, která neznáte, buďte otevřeni novým možnostem, možná vás překvapí. Přestože se někteří lidé zaměřují na ledovcové nebo vysokohorské lyžování, infrastruktura zasněžování se v posledních letech velmi rozvinula a je někdy lepší než ve francouzských a švýcarských Alpách, takže lyžařská sezóna bývá ve střediscích s nižší nadmořskou výškou relativně dlouhá.

Ceny nemovitostí - Tyrolsko a Vorarlbersko zahrnují několik nejznámějších lyžařských top středisek včetně Kitzbühelu, Lechu, St. Anton am Arlbergu nebo Söldenu, ve kterých najdete ty nejluxusnější nemovitosti, čemuž přirozeně odpovídají i mnohdy astronomické ceny. Obecně platí, že ve zbytku země bývají ceny nemovitostí nižší. Samozřejmě existují i výjimky z pravidla. V každém případě, ať už je váš rozpočet jakýkoli, měli byste být schopni najít vhodný kompromis.

Sezóna ve střediscích - Přestože je Rakousko většinou známé svou zimní nabídkou, jeho přitažlivost nemizí ani v dalších sezónách. Čerstvý vzduch, monumentální horské vrcholy, křišťálová jezera a louky plné divokých květin a bylin jsou perfektním prostředím pro jakoukoli aktivitu od pěší turistiky, cykloturistiky, nebo horolezectví po koupání v alpských jezerech a hraní golfu. Rakušané jsou si svého přírodního bohatství vědomi a na rozdíl od mnoha svých švýcarských nebo francouzských sousedů se rakouská letoviska nesmírně zaměřila na podporu celoročního cestovního ruchu. V dnešní době nabízí každé středisko tzv. „summer card“ se seznamem různých aktivit pro děti i dospělé, od tematických parků po rozmanité procházky, wellnes a lázní, tenisových a golfových hřišť, kurzů vaření a mnoho dalšího. I mimo zimní sezónu zůstávají ve většině středisek otevřeny hlavní vleky, které vyvezou návštěvníky k horským vrcholům a husté síti vysokohorských stezek. Většina středisek navíc udržuje krok s moderní dobou a nabízí vyžití pro všechny typy návštěvníků – od kurzů jógy v otevřené přírodě, veganské menu v restauracích a po pobyty na ekologických farmách pro rodiny.

Podívejte se na naše popisy jednotlivých resortů, které jsme pro vás připravili a vyberte si nemovitost podle vašich potřeb a osobnosti!

   

2. Investiční nemovitost versus nemovitost k volnočasovému bydlení

Každá nemovitost v Rakousku má definované právní postavení, které určuje způsob, jakým mohou vlastníci nemovitost užívat. Nemovitosti obvykle spadají do jedné z následujících kategorií:

„Trvalá rezidence“ - tento typ nemovitosti je určen k dlouhodobému pobytu, a proto je optimální pro ty, kteří se chtějí trvale přestěhovat do Rakouska. Majitelé se musí zaregistrovat jako trvalí rezidenti v nemovitosti a stát se rakouskými daňovými rezidenty. Je také možné tento druh nemovitosti dlouhodobě pronajmout někomu, kdo se zde zaregistruje jako trvalý rezident. Vzhledem k těmto přísným požadavkům ale pro většinu cizinců nejsou trvalá bydliště obvykle vhodná, zvláště pokud chtějí nemovitost využívat pouze příležitostně jako rekreační dům.

„Turistická rezidence“ - varianta nemovitosti anglicky označované jako „buy-to-let“, která představuje atraktivní kombinaci investiční a rekreační nemovitosti a bývá mezi zahraničnímu kupujícími nejvyhledávanější. Tyto nemovitosti zpravidla umožňují svým majitelům několik týdnů soukromého použití (obvykle 4 až 12) a dále jsou pak pronajímány návštěvníkům prostřednictvím profesionální agentury v nepřítomnosti majitele. Pronájem nemovitosti je povinný. Díky příjmům z pronájmu mohou majitelé dosáhnout atraktivního čistého výnosu z pronájmu, obvykle mezi 4-6% ročně. Tato koncepce je v Rakousku velmi dobře rozvinutá, protože regionální úřady se snaží podporovat turistický sektor a zabránit vytváření tzv. „měst duchů“, tj. míst, kde by si cizinci koupili nemovitost a používali ji jen pár týdnů v roce. Správa pronájmu je pro majitele nemovitostí bezproblémová, protože správcovská agentura pokryje veškerý provoz od rezervací hostů, odbavení a odhlášení, přes úklid až po údržbu. Pro „turistické rezidence“ v Rakousku existuje také významná daňová výhoda při koupi.

„Volnočasové bydlení“ - tento typ nemovitosti nabízí úplnou flexibilitu použití. Majitelé se nemusí registrovat jako trvalí rezidenti a mohou nemovitost volně používat tak, jak chtějí – mohou ji dlouhodobě nebo krátkodobě pronajímat, nebo naopak nepronajímat vůbec. Nemovitosti s tímto právním statutem jsou mimořádně vzácné, zejména v Tyrolsku a Salzburgsku. V Salzburgsku byl od roku 2018 počet nemovitostí se statutem volnočasového bydlení dokonce omezen a obce s více než 16% stávajících druhých domovů již nemohou povolit nové projekty tohoto typu. Pokud hledáte výhradně tento typ nemovitosti, Domus Global má pro vás široký výběr.

Rozhodování o tom, zda upřednostníte investiční typ nemovitosti nebo tzv. volnočasové bydlení, je jednou ze stěžejních věcí. Mějte na paměti, že pokud se rozhodnete pro druhou variantu, bude váš výběr výrazně omezenější.

Domus Global také nabízí širokou škálu prvních varianty, tedy trvalých rezidencí a vždy vám rádi na vyžádání poskytneme konkrétní typ nemovitostí dle vašich představ.

3. Turistická rezidence s povinným pronájmem

Pokud se vám líbí myšlenka investice do nemovitosti v Rakousku, pravděpodobně si koupíte tzv. „turistickou rezidenci“, tedy druh nemovitosti, který umožňuje kombinaci využití investičního pronájmu a soukromého použití. Jak se tyto nemovitosti mohou lišit jedna od druhé a jaké jsou nejdůležitější aspekty, na které byste se měli při nákupu investiční nemovitosti tohoto typu podívat?

Správcovská agentura. V převážné většině nově budovaných projektů bude developerem vybrána jedna konkrétní společnost pro správu pronájmu nemovitostí, která bude spravovat všechny byty v projektu. Při koupi bude muset s touto agenturou každý vlastník bytu podepsat provozní smlouvu. Dohoda se obvykle podepisuje na dobu 10–25 let. Povinnosti agentury jsou široké a zahrnují marketing a správu rezervací, správu hostů na místě, úklid, údržbu a hlášení účtů majitelům. Agentura si obvykle za tuto práci účtuje cca. 20 - 30% z příjmů z pronájmu.

Výnos z pronájmu. Váš majetek vám každý rok vydělá atraktivní výnos z pronájmu. Od agentury budete dostávat pravidelnou podrobnou zprávu o úrovni obsazenosti, nákladech a výsledcích. Průměrný čistý výnos z pronájmu je mezi 3 až 6%. Některé projekty nabízejí „garantovaný výnos“ - jedná se obvykle o konzervativnější výpočet, ale poskytuje vám jistotu příjmu. Některé projekty nabízejí tzv. „pool systém“ - to znamená, že příjmy ze všech bytů jsou sečteny a poté rovnoměrně rozděleny mezi majitele podle distribučního klíče obvykle založeného na původní kupní ceně každého bytu. V tomto typu řízení nezáleží na tom, zda a do jaké míry se vámi vlastněný byt pronajal ve srovnání s ostatními - každý majitel obdrží stejný poměrný podíl na příjmu.

Soukromé využití a omezení. Omezení pro soukromé použití se liší od jedné nemovitosti k druhé, obvykle se však jedná o 4 až 8 týdnů ročně plus last minute pobyty. Některé nemovitosti nabízejí zvýšenou flexibilitu. Někdy mohou existovat omezení pro soukromé použití během konkrétních období roku. U některých nemovitostí jsou majitelé požádáni, aby za svůj pobyt zaplatili sníženou cenu - to je obvyklé v projektech s pool systémem. Tím se předchází tomu, aby nebyl ovlivněn celkový výnos projektu (takže i když za svůj pobyt platíte, dostanete část ceny zpět v příjmech z pronájmu). Obvykle si můžete rezervovat pobyt předem na online platformě spravované agenturou.

DPH a další daně. Na nové nemovitosti se obvykle vztahuje 20% DPH. Pokud však má vaše nemovitost statut „turistické rezidence“, můžete celou nebo poměrnou část této daně ušetřit v závislosti na roční délce vašeho soukromého použití (tj. můžete požadovat slevu na dani za všechna období, kdy je váš byt nabízen k pronájmu návštěvníkům). Obvykle zaplatíte plnou DPH s kupní cenou a poté vám bude vrácena zpět do 2-6 měsíců po nákupu. V některých případech mají developeři předem připravené jednodušší řešení, takže někdy je kupující povinen zaplatit pouze malou část DPH (např. 1–2%) nebo jindy neplatí DPH vůbec. Domus Global vám zprostředkuje kontakt s místním daňovým poradcem, který vám s tímto procesem pomůže.

Daň z příjmu z pronájmu. V Rakousku se každoročně odvádí daň z příjmu z pronájmu. Velkou částku této daně však lze vyrovnat. Pro pronajímané nemovitosti existuje velmi výhodný odpisový systém. Pokud jste nemovitost koupili na hypotéku, lze úrok odepsat proti příjmu z pronájmu. U daně z příjmu fyzickým osob je možné využít odečitatelné položky/slevy, která činí cca. 2 000 EUR na osobu. Pokud jste tedy nemovitost koupili společně se svým partnerem nebo známým, tato sleva na dani se zdvojnásobí. S ohledem na průměrný čistý příjem z pronájmu je výše splatné daně velmi nízká.

Průvodce krok za krokem kupním procesem v Rakousku

4. Mohou si nemovitost v Rakousku koupit cizinci bez omezení?

Od roku 2001 mohou občané EU nakupovat nemovitost v Rakousku bez omezení. Občané jiných zemí, kteří patří do EHP (Evropského hospodářského prostoru), a švýcarští občané si mohou nemovitost v Rakousku pořídit také, přestože je to administativně náročnější.

Státní příslušníci zemí mimo EU nemohou koupit nemovitost v několika provinciích, včetně Vorarlberska, Tyrolska a Salzburgska. V jiných provinciích musí státní příslušníci zemí mimo EU získat zvláštní povolení ke koupi nemovitosti, nebo musí být nemovitost inzerována po určitou dobu, než bude možné ji prodat státním příslušníkům zemí mimo EU, tudíž je tento proces skutečně složitý. Spojte se s námi a my vás nasměrujeme správným směrem.

5. Koupě nemovitosti krok za krokem

Ačkoli teoreticky mohou Češi kupovat reality v Rakousku bez omezení, situace není vždy tak jednoduchá. Pravidla pro nákup nemovitostí jsou určována jednotlivými spolkovými zeměmi. Některé z nich, jako například Tyrolsko a Vorarlbersko, se snaží omezit příliv cizinců kupujících nemovitosti. Požadují, aby určité domy a byty byly užívány pouze jako trvalé bydliště. 

Kupní nabídka (Kaufanbot). Prvním krokem je obvykle podepsat nabídku koupě („Kaufanbot“). Tento stručný dokument uvádí podrobnosti o nemovitosti, sjednanou cenu a splátkový kalendář, jakož i veškeré vedlejší daně a poplatky spojené s nákupem. Vybraná nemovitost je poté stažena z trhu. Většinou se to obejde bez zaplacení rezervačního poplatku, ale při podpisu je již třeba mít všechny prostředky ke koupi k dispozici, protože tato smlouva je již právně závazná a obvykle její splnění nelze podmínit pozdějším získáním hypotéky. Pokud kupující od této závazné smlouvy odstoupí, musí zaplatit většinou okolo 5% z kupní ceny plus náklady a daně. Tato jistina zde figuruje místo rezervačního poplatku. Nabídku k nákupu připravuje společnost Domus Global ve spolupráci s prodejcem.

Dokumentace. Ve druhé fázi notář nebo určený advokát provede kontrolu dokumentace a vlastnictví v katastru a sepíše kupní smlouvu (Kaufvertrag). Když ji obě strany podepíšou, zaregistruje ji notář na katastru nemovitostí.

Dokumentace, kterou vyžadují místní úřady. Další dokumentace bude zahrnovat potvrzení o identifikaci osob (KYC), prohlášení o politicky exponovaných osobách (PEP ) a další dokumenty, které mohou být vyžadovány místními úřady v daném regionu. Pokud kupujete turistickou rezidenci s povinným pronájmem, musíte také podepsat smlouvu s pronajímatelskou agenturou („Betreibervertrag“) s profesionální správcovskou agenturou, která stanoví podmínky svých služeb a užívání nemovitosti (včetně provize agentury, trvání smlouvy, omezení soukromého užívání atd.) V případě bytových domů obvykle existuje také Správcovská smlouva („Verwaltungsvertrag“) uzavřená s vedoucím nebo správcem budovy, která nastiňuje provozní záležitosti v budově (např. správa společných prostor, veřejné služby, schůzky vlastníků atd.) a v apartmánových rezortech dále smlouva, kterou se zřizuje kondominium (Wohnungseigentumvertrag). Domus Global vám pomůže v orientaci v těchto dokumentech a zodpoví veškeré vaše dotazy. Zajistíme také překlady do češtiny.

Podpis. Předběžnou smlouvu (Kaufanbot) i kupní smlouvu (Kaufvertrag) může kupující podepsat v ČR, není nutné kvůli podpisům jezdit do Rakouska. Stačí, když se osobně dostaví až na vlastní předání nemovitosti. 

Platba. Většinou do týdne od podpisu kupní smlouvy musí kupující převést peníze na zajištěný účet u notáře nebo pověřeného advokáta. Když je vyřízena registrace smlouvy na katastru, což trvá zpravidla 2 až 4 týdny, dojde k předání nemovitosti. Vlastní převod vlastnictví trvá na katastru déle, ale to již můžete svou novou nemovitost užívat. 

Předání nemovitosti. Jakmile je notář oznámí, že platba je dokončena, může dojít k formálnímu předání nemovitosti. Toto je důležitý okamžik, kdy se dozvíte vše o každodenním provozu nemovitosti, veřejných službách, rezervování soukromého pobytu atd.

6. Poplatky spojené s koupí v Rakousku

Daně a poplatky spojené s převodem vlastnictví, které hradí kupující, jsou především daň z převodu nemovitosti ve výši 3,5% z kupní ceny včetně právních nákladů, poplatky spojené se zápisem do katastru ve výši 1,1% z kupní ceny a právní poplatky, které představují obvykle 2%+DPH (DPH v Rakousku činí 20%). 

V Rakousku je obvyklé, že provizi platí částečně prodávající a částečně kupující. Obvyklá provize na straně kupujících je 3%+DPH. U některých nových projektů platí celou provizi developer a kupující již žádnou provizi neplatí.

7. Financování nákupu a hypotéka

Hypotéku na rakouské nemovitosti lze získat buď přímo v Rakousku nebo i v České Republice (např. prostřednictvím Oberbank, u které lze jako zástavu použít přímo rakouskou nemovitost). Rakouské banky jsou obvykle dost opatrné a financují jen do cca. 50% kupní ceny s délkou do 20 let a splácením úroků. Banka vám obvykle účtuje poplatek za zprostředkování hypotéky a poplatek za zhodnocení nemovitosti. Budete také muset zaplatit poplatek cca 1,2% za registraci hypotéky do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou i nadále velmi nízké ve srovnání s historickými standardy, mají tendenci se pohybovat kolem 2-3% ročně.

Mnoho z rakouských bank hypotéky však nerezidentům vůbec nedává. V ideálním případě byste se měli s hypotékou poradit před podepsáním Nabídky koupě. V případě, že vaše hypoteční nabídka klesne, nenesete odpovědnost za notářské poplatky. Pro vyřízení hypotéky po Vás budou vyžadovat všechny dokumenty přeložené do němčiny. 

8. Nákup novostavby a nemovitosti ve výstavbě

Pokud plánujete koupit nemovitost ve výstavbě nebo novostavbu, je třeba znát několik bodů.

Kdo dřív přijde, ten dřív bere - Banky od developerů obvykle vyžadují, aby prodali alespoň 50% jednotek ve svých projektech, než budou moci zahájit výstavbu. To znamená, že v době, kdy je stavba dokončena, může být developerský projekt vyprodán. Takže pokud máte vážný zájem, s nákupem neotálejte. První příchozí mají nejširší výběr bytů a někdy mohou developeři vyhovět i jejich zvláštním požadavkům (změna dispozice bytu, další funkce atd.). Bývá také pravidlem, že jakmile je o projekt zájem a prodej se zrychluje, developeři mají tendenci zvyšovat ceny.

DPH. Na nové nemovitosti se obvykle vztahuje 20% DPH. Pokud však má vaše nemovitost statut „turistické rezidence“, můžete celou nebo poměrnou část této daně ušetřit nebo získat zpět v závislosti na roční délce vašeho soukromého použití. Obvykle zaplatíte plnou DPH z nákupu a poté vám bude vrácena zpět do 2-6 měsíců po nákupu. V některých případech mají developeři předem připravené jednodušší řešení, takže někdy je kupující povinen zaplatit pouze malou část DPH (např. 1–2%) nebo jindy neplatí DPH vůbec.

Projekty ve výstavbě/s plánovanou výstavbou a postupné platby. Nákup takovéto nemovitosti nabízí výhodné postupné splátky. To znamená, že za svůj byt platíte ve splátkách odpovídajících fázím stavby. Každá splátka se provádí na vázaný účet vedeném u notáře, takže vaše peníze jsou v bezpečí a každá splátka je uvolněna developerovi až poté, co stavbu zkontroluje nezávislý inspektor. Níže je uveden typický časový rozvrh plateb:

     15% na začátku stavebních prací
     35% po dokončení hrubé konstrukce a střechy
     20% na dokončení instalace a elektřiny
     12% po dokončení fasády a oken
     12% po úplném dokončení nemovitosti
     4% při formálním předání
     2% po 2-3 letech

     

Zpět na otázky ohledně koupě nemovitosti v Rakousku

Naše nabídka nemovitostí v Rakousku

Kontaktujte nás