Zajímavosti o zahraničních nemovitostech

• Zájemci o koupi rakouských nemovitostí často narážejí na nedostatek informací o cenách a jejich vývoji.
• Ceny realit v celém Rakousku rostou, ale lyžařské nemovitosti představují samostatný tržní segment, který je jen částečně ovlivněn zbytkem trhu.
• Ceny nemovitostí v rakouských lyžařských rezortech se výrazně liší v jednotlivých spolkových zemích a střediscích.
• Za posledních 5 let stouply ceny lyžařských nemovitostí ve většině lokalit o více než 50%. 
• V tomto případě ovšem nejde o realitní bublinu vzhledem k velmi omezené nabídce a spolehlivému příjmu z pronájmu.

Ačkoli rakouské lyžařské nemovitosti jsou pro zahraniční kupující stále populárnější díky svým relativně nízkým cenám v porovnání s Francií či Švýcarskem, vysokým výnosům z pronájmu, výhodnému daňovému režimu a jedinečnosti, vyplývající z omezení pro novou výstavbu, existuje jen málo spolehlivých zdrojů, které by potenciálním zájemcům o koupi umožnily porovnat ceny v různých rezortech a udělat si obrázek o tom, co kde za své peníze mohou koupit. Účelem naší analýzy trhu bylo proto vyplnění této mezery. Jako realitní agentura, která se dlouhodobě zabývá prodejem rakouských nemovitostí v hlavních lyžařských rezortech, máme jedinečný přístup k informacím o cenách realit napříč různými oblastmi. 

Prvím krokem bylo zasadit trh s lyžařskými nemovitostmi do širšího rámce. Zpráva rakouského statistického úřadu z června 2019 poukazuje na pokračující silný růst cen nemovitostí v této alpské zemi. V roce 2018 vzrostly ceny rakouských nemovitostí na celostátní úrovni o 6,8% ve srovnání s 3,8% v roce 2017. Zatímco ceny nemovitostí ve Vídni vzrostly o 5,2%, v regionech mimo hlavní město byl růst cen silnější a dosáhl výše 8,4%. Lze předpokládat, že tento vzestupný trend bude v následujících letech pokračovat v důsledku poptávky převyšující nabídku. Očekává se však, že do roku 2021 se tato mezera uzavře díky velkému množství nových, převážně rezidenčních bytů.

I když celkový vývoj rakouského realitního trhu  má vliv na ceny lyžařských nemovitostí, je to jen jeden z několika určujících faktorů. Jednak rakouské lyžařské nemovitosti představují relativně malou část z celkového trhu, neboť jsou převážně soustředěny do pouze 5 z 9 rakouských spolkových zemí (Tyrolsko, Salcbursko, Štýrsko, Arlberg a Korutany) a dále se nalézají jen v omezených oblastech v blízkosti lyžařské infrastruktury. I v samotných lyžařských střediscích pak představují jen malý zlomek obydlí vzhledem k omezením, která místní orgány pro užití těchto nemovitostí ukládají. 

V Rakousku existuje velmi důležité právní rozlišení mezi nemovitostmi určenými k trvalému bydlení, prázdninovými nemovitostmi, které lze využít jako „druhý domov“ bez omezení v podobě povinnosti pronájmu a nemovitostmi s povinností pronájmu s omezenou dobou vlastního využití. 

Kvóta pro výstavbu nemovitostí, které lze užít pro „volnočasové bydlení“ bez povinnosti pronájmu, povolená úřady ve většině lyžařských středisek, je velmi nízká a v mnoha regionech již vyčerpaná existujícími budovami s tímto statutem. V tomto smyslu je Rakousko i nadále nejméně přístupným alpským trhem s nemovitostmi pro kupce prázdninových domů bez investičního záměru, dokonce ještě méně než Švýcarsko, které v poslední době své právní předpisy v této oblasti zpřísnilo. Hlavním důvodem výše uvedených limitů je, že se místní úřady snaží zabránit vzniku tzv. „měst duchů“ – tj. středisek, která by byla obydlená pouze v lyžařské sezóně ale prázdná po zbytek roku, což je fenomén, který je typický pro mnoho obcí ve francouzských Alpách.

Jako prevence proti tomuto fenoménu převládá u většiny nových alpských bytů a chat postavených za posledních 10 let obchodní model povinnosti pronájmu nemovitostí, který umožňuje pouze omezené vlastní využití. Status takové novostavby uložený zákonem vyžaduje, aby majitelé ve své nepřítomnosti pronajímali svůj majetek, ale zároveň každoročně umožňuje omezenou dobu využití pro vlastní potřebu. Model je výhodný jak pro veřejnou kasu, tak pro potenciální kupce - na jedné straně vytváří solidní příjmy pro obce ve formě pobytových a dalších daní a silně podporuje odvětví cestovního ruchu, na druhé straně je kupujícím nabízeno úplné nebo částečné osvobození od DPH. V dnešní době proto zájemci o rakouskou chatu z Česka a dalších zahraničních zemích mají především výběr mezi různými projekty s částečnou povinnovistí pronájmu. 

Tento model investiční horské nemovitosti se ukázal jako oblíbený u zahraničních kupujících. Více než 90% nemovitostí prodaných nerezidentům v rakouských alpských střediscích je uváděno na trh jako nemovitost ke kombinaci pronájmu a vlastního užití. Na základě našich dlouholetých zkušeností s prodejem rakouských lyžařských nemovitostí a průzkumu, který jsme provedli mezi několika zkušenými developery, asi 70-90% všech nemovitostí u sjezdovek nebo těch, které jsou umístěny v krátké pěší nebo dojezdové vzdálenosti a které nemají status trvalého bydliště, se prodává cizincům. Největšími investory jsou Němci a Holanďané, po nichž následuje kombinace skandinávských, britských a stále více kupujících ze střední a východní Evropy. 

Zatímco holandští a němečtí kupci se zaměřují spíše na Tyrolsko a Salcbursko, Češi, Slováci, Maďaři a kupci z bývalých jugoslávských zemí mají zájem o lyžařské nemovitosti spíše ve východních regionech Štýrska a Korutan, které jsou snadno dostupné z východu. Tito kupující  většinou usilují o dlouhodobé stabilní investice a využívají příjmu z pronájmu. Typicky tito investoři nemovitosti spekulativně nepřeprodávají, takže nabídka nemovitostí z druhé ruky je omezená a na prodej jsou především zbrusu nové, tzv. "off-plan" projekty ve výstavbě.  

Průměrná cena nově postavené lyžařské nemovitosti se značně liší v závislosti na lyžařském středisku, vzdálenosti od sjezdovek a kvalitě a vybavení rezortu z hlediska rozmanitosti sportovní a wellness infrastruktury, nabídky restaurací a nočního života. Níže uvedená tabulka ukazuje, že ceny začínají kolem 4 000 EUR za m2 v menších střediscích ve východních Alpách a mohou se vyšplhat na více než dvojnásobek ve špičkových střediscích jako např. Kitzbühel a Lech v Tyrolsku. Tyrolsko je díky své blízkosti k západní Evropě, vyšší nadmořské výšce a historické prestiži nejdražším regionem. Zejména západní Tyrolsko je dražší díky některým nejvýše položeným lyžařským střediscím jako jsou Sölden a Obergurgl. Salcbursko je obecně levnější  se dvěma výjimkami - lyžařskými oblastmi Zell am See s křišťálově čistým jezerem a střediska Saalbach-Hinterglemm, které tvoří srdce největší propojené lyžařské oblasti v Rakousku s více než 270 km sjezdovek a dvousezónním provozem.

Levnější  je celá oblast Ski Amadé zahrnující několik  dobře propojených středisek. Patří sem několik velkých lyžařských středisek s rozsáhlými lyžařskými terény v Salcbursku společně s oblíbeným štýrským střediskem Schladming. Zde můžete najít nejlepší poměr kvalita/cena v rakouských Alpách. Ceny v Korutanech jsou také nižší vzhledem k delší dojezdové vzdálenosti ze západní Evropy.

Již 7 let pečlivě sledujeme vývoj cen rakouských nemovitostí a můžeme potvrdit, že cenový trend je jednoznačně vzestupný. Je těžké přesně kvantifikovat roční nárůst v každé lyžařské oblasti vzhledem k tomu, že na trhu přibude každý rok jen málo nových nemovitostí - ve skutečnosti dokonce i ve větších lyžařských střediscích se za rok objeví sotva jeden nový developerský projekt. Sledování cen nemovitostí v lyžařských střediscích s vyšším počtem nově postavených lyžařských nemovitostí jako Zell am See, Saalbach / Hinterglemm, Neukirchen a Schladming za posledních 7 let však ukazuje, že ceny těchto nemovitostí vzrostly přibližně o 50% od roku 2013 a u luxusnějších letovisek byl tento průměrný růst ještě vyšší (např. 63% v Zell am See).

Růst v tomto období však nebyl lineární. Mezi lety 2012 a 2014  byly ceny stabilnější s pouze menším meziročním nárůstem o cca 2%. Od roku 2015 ceny lyžařských nemovitostí v Rakousku postupně rostly s dvouciferným přírůstkem cen v každém následujícím roce. Takže i při silným celostátním zvyšování cen nemovitostí  se lyžařské nemovitosti zhodnocovaly mnohem rychleji než zbytek trhu.

Diverzifikovaná zahraniční poptávka znamená, že vývoj cen lyžařských nemovitostí spíše odpovídá vývoji cen realit v lepších čtvrtích Amsterdamu, Berlína nebo Frankfurtu než vývoji cen venkovských nemovitostí jinde v Rakousku. Kombinace zámožných kupujících z vyšších a středních tříd, kteří oceňují stabilní příjmy z pronájmu a kteří se těchto  nemovitostí nezbavovali ani v slabších letech, vede společně s omezenými stavebními povoleními pro lyžařské nemovitosti k trvalému nedostaktu prodejních nabídek a tím i tlaku na zvyšování cen. Je zřejmé, že důvody silného růstu v posledních letech jsou podobné důvodům, které způsobují zvyšování cen realit v západoevropských velkoměstech - pozitivní ekonomické prostředí, nízké úrokové sazby a dostupnost peněz v ekonomice. I když není jasné, jak dlouho bude současné ekonomické klima trvat, nedostatek rakouských lyžařských nemovitostí a slušné výnosy z investic znamenají, že jejich ceny nebudou pravděpodobně klesat ani v případě oslabení ekonomiky. Typický lyžařský byt zakoupený v Rakousku před 5 lety poskytuje čistý roční výnos z pronájmu cca 5% a jeho cena se zvýšila o skoro 50%. Což je jistě důvodem k radosti jeho majitele…